Grunderwerbsteuer 2026: Alle Steuersätze im Überblick

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks in Deutschland an. Sie ist eine der größten Einzelpositionen bei den Kaufnebenkosten und wird direkt nach der notariellen Beurkundung vom Finanzamt erhoben. Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erhalten Sie keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne diese kein Eigentum im Grundbuch.

Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Kaufpreis und dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Die Steuersätze werden von den Landesregierungen festgelegt und unterscheiden sich erheblich.

Alle Steuersätze 2026 nach Bundesland

Hier finden Sie die aktuellen Grunderwerbsteuersätze aller 16 Bundesländer (Stand: Januar 2026):

3,5 Prozent

Bayern und Sachsen sind die einzigen Bundesländer, die noch den bundesweiten Mindestsatz von 3,5 Prozent beibehalten haben. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlen Sie hier 14.000 Euro Grunderwerbsteuer.

5,0 Prozent

Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt erheben 5,0 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 20.000 Euro.

5,5 Prozent

Mecklenburg-Vorpommern liegt bei 5,5 Prozent — also 22.000 Euro bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro.

6,0 Prozent

Berlin, Hamburg und Hessen verlangen 6,0 Prozent. Bei 400.000 Euro sind das bereits 24.000 Euro.

6,5 Prozent

Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen erheben den Höchstsatz von 6,5 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis werden 26.000 Euro Grunderwerbsteuer fällig.

Den genauen Betrag für Ihren Kaufpreis und Ihr Bundesland können Sie mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner sekundenschnell berechnen.

Geplante Änderungen und Reformdiskussion

Die Grunderwerbsteuer steht seit Jahren in der politischen Diskussion. Zwei Modelle werden aktuell diskutiert:

Freibetrag für Ersterwerber: Ein Freibetrag von 250.000 bis 500.000 Euro für den ersten Immobilienkauf, um junge Familien zu entlasten. Einige Bundesländer prüfen die Einführung eines solchen Freibetrags — bisher wurde er jedoch in keinem Land umgesetzt.

Flexible Steuersätze: Die Idee, dass Bundesländer die Grunderwerbsteuer auch senken können, ohne die Zustimmung des Bundes zu benötigen, ist seit 2024 Realität. Bislang hat jedoch kein Land den Satz gesenkt — im Gegenteil: der Trend ging in den letzten 15 Jahren ausschließlich nach oben.

Legale Wege, Grunderwerbsteuer zu sparen

Bewegliches Inventar herausrechnen

Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück und das Gebäude an — nicht auf bewegliches Inventar. Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, können Einbauküche, Markise, Sauna oder Gartenhaus separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Bei einer Einbauküche im Wert von 15.000 Euro und einem Steuersatz von 6,5 Prozent sparen Sie 975 Euro.

Wichtig: Die Werte müssen realistisch sein. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel Inventarwerte bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises ohne Nachfragen.

Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird häufig die anteilige Instandhaltungsrücklage der WEG im Kaufpreis mit übertragen. Diese Rücklage kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Bei einer Rücklage von 10.000 Euro und 6,5 Prozent Steuersatz sparen Sie 650 Euro.

Grundstück und Bau trennen

Wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen und anschließend einen separaten Bauvertrag abschließen, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Achtung: Diese Methode funktioniert nur, wenn Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen nicht wirtschaftlich verbunden sind und zwischen beiden Verträgen kein sachlicher Zusammenhang besteht.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Das Finanzamt schickt den Grunderwerbsteuerbescheid in der Regel zwei bis sechs Wochen nach der notariellen Beurkundung. Ab Zustellung haben Sie einen Monat Zeit zur Zahlung. Erst nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt.

Tipp: Kalkulieren Sie die Grunderwerbsteuer von Anfang an in Ihre Finanzierung ein. Der Grunderwerbsteuer-Rechner zeigt Ihnen sofort den fälligen Betrag für Ihr Bundesland.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist eine der höchsten Kaufnebenkosten und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Der Unterschied zwischen Bayern und Brandenburg beträgt bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro satte 15.000 Euro. Es lohnt sich, die Steuer genau zu kalkulieren und legale Sparmöglichkeiten wie den Abzug von Inventar oder Instandhaltungsrücklage zu nutzen.