Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Der komplette Guide

Warum Kaufnebenkosten so wichtig sind

Beim Immobilienkauf denken die meisten zuerst an den Kaufpreis — doch der ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Die Kaufnebenkosten betragen in Deutschland zwischen 7 und 15 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro kommen also 24.500 bis 52.500 Euro zusätzlich hinzu.

Diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden, da die meisten Banken nur den Immobilienwert als Sicherheit akzeptieren. Wer die Kaufnebenkosten unterschätzt, kann bei der Finanzierung böse Überraschungen erleben.

Die vier Kostenpositionen im Detail

1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro sind das zwischen 12.250 Euro (Bayern) und 22.750 Euro (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein).

Die Steuer wird vom Finanzamt erhoben und muss bezahlt werden, bevor die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen kann. Es gibt keine Verhandlungsmöglichkeit — der Steuersatz ist gesetzlich festgelegt.

2. Notarkosten

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag — ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkauf in Deutschland nicht wirksam. Die Notargebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und betragen etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Im Notarhonorar sind enthalten: die Beurkundung des Kaufvertrags, die Einholung von Genehmigungen (z. B. Vorkaufsrecht der Gemeinde), die Abwicklung des Kaufpreises über ein Anderkonto (falls vereinbart) und die Beantragung der Eigentumsumschreibung.

Wichtig: Der Notar arbeitet neutral für beide Parteien. Sie können den Notar frei wählen — üblich ist, dass der Käufer den Notar bestimmt und die Kosten trägt.

3. Grundbuchkosten

Für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch fallen Gebühren an. Diese betragen etwa 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Finanzierung kommen zusätzlich die Kosten für die Eintragung der Grundschuld hinzu — diese orientiert sich am Darlehensbetrag.

Die Grundbuchkosten werden vom Amtsgericht (Grundbuchamt) erhoben und sind ebenfalls gesetzlich geregelt. Verhandlungsspielraum gibt es hier nicht.

4. Maklerprovision

Wenn ein Makler am Kauf beteiligt ist, fällt eine Maklerprovision an. Seit der Gesetzesänderung im Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien: Die Provision wird zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Üblich sind 3,0 bis 3,57 Prozent (inkl. MwSt.) pro Partei.

In einigen Regionen und bei Gewerbeimmobilien weichen die Sätze ab. Ohne Makler entfällt dieser Posten vollständig — was die Kaufnebenkosten erheblich senkt.

Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten bei 350.000 Euro

Ein konkretes Beispiel für eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen mit Makler:

Grunderwerbsteuer (6,5 %): 22.750 Euro

Notarkosten (ca. 1,2 %): 4.200 Euro

Grundbuchkosten (ca. 0,4 %): 1.400 Euro

Maklerprovision (3,57 %): 12.495 Euro

Kaufnebenkosten gesamt: 40.845 Euro (11,7 % des Kaufpreises)

Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner können Sie die genauen Kosten für Ihr Bundesland und Ihren Kaufpreis in Sekundenschnelle berechnen.

Kaufnebenkosten finanzieren — geht das?

Grundsätzlich gilt: Die meisten Banken erwarten, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren. Eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung, bei der auch die Nebenkosten mitfinanziert werden, ist zwar möglich, aber selten und teuer. Die Bank verlangt dafür einen deutlichen Zinsaufschlag (oft 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte mehr), da das Ausfallrisiko steigt.

Die beste Strategie: Sparen Sie mindestens 15 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital an — damit decken Sie die Kaufnebenkosten und haben einen kleinen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben.

Häufige Fehler bei der Kalkulation

Maklerprovision vergessen: Viele Käufer rechnen nur mit Steuer, Notar und Grundbuch. Die Maklerprovision kann aber je nach Region weitere 3 bis 4 Prozent ausmachen.

Renovierungskosten nicht einkalkuliert: Kaufnebenkosten im engeren Sinne umfassen nur die vier genannten Positionen. Kosten für Renovierung, Umzug oder neue Möbel kommen noch oben drauf.

Bundesland-Unterschiede ignorieren: Die Differenz bei der Grunderwerbsteuer zwischen Bayern (3,5 %) und Brandenburg (6,5 %) beträgt bei 350.000 Euro stolze 10.500 Euro.

Fazit

Kaufnebenkosten sind beim Immobilienkauf in Deutschland unvermeidbar und machen 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Planen Sie diese Kosten von Anfang an ein und kalkulieren Sie realistisch. Der Kaufnebenkosten-Rechner hilft Ihnen, alle Positionen für Ihr konkretes Vorhaben durchzurechnen.