Mieterhöhung: Was Vermieter wissen müssen

Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis

Als Vermieter haben Sie das Recht, die Miete zu erhöhen — allerdings nur innerhalb eines strengen rechtlichen Rahmens. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter vor willkürlichen Erhöhungen. Wer die Regeln nicht kennt, riskiert unwirksame Mieterhöhungen, Streit mit dem Mieter und im schlimmsten Fall einen verlorenen Rechtsstreit.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Formen der Mieterhöhung es gibt, welche Fristen gelten und wie Sie eine Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen.

Die drei Wege zur Mieterhöhung

1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Der häufigste Weg: Sie erhöhen die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese ergibt sich aus dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde. Als Vergleichsmiete dient die übliche Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

Die Mieterhöhung zur Vergleichsmiete ist in § 558 BGB geregelt. Sie müssen dem Mieter die Erhöhung schriftlich mitteilen und begründen — entweder durch Bezugnahme auf den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder durch Benennung von drei Vergleichswohnungen.

Voraussetzung: Die letzte Mieterhöhung (oder der Mietbeginn) muss mindestens 15 Monate zurückliegen. Das Erhöhungsverlangen können Sie frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung aussprechen — es wird dann drei Monate später wirksam.

2. Mieterhöhung nach Modernisierung

Haben Sie die Wohnung modernisiert (nicht nur instand gesetzt), können Sie die jährliche Miete um 8 Prozent der Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 BGB). Bei Modernisierungskosten von 30.000 Euro wäre das eine monatliche Erhöhung von 200 Euro (30.000 x 8 % / 12 Monate).

Wichtig: Reine Instandhaltungsmaßnahmen (z. B. Reparatur einer defekten Heizung) berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Nur Maßnahmen, die den Wohnwert nachhaltig verbessern (z. B. neue Fenster, Wärmedämmung, Aufzugeinbau), gelten als Modernisierung.

Seit 2019 gilt zudem: In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen (bei Mieten unter 7 Euro/qm: maximal 2 Euro).

3. Staffel- und Indexmiete

Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) wird bereits im Mietvertrag festgelegt, wann und um wie viel die Miete steigt. Die Erhöhungsbeträge und Zeitpunkte stehen von Anfang an fest.

Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Steigt die Inflation, steigt auch die Miete — und umgekehrt. Diese Variante hat in Zeiten hoher Inflation (wie 2022/2023) zu erheblichen Mietsteigerungen geführt.

Die Kappungsgrenze verstehen

Die Kappungsgrenze ist die wichtigste Begrenzung bei der Mieterhöhung zur Vergleichsmiete. Sie besagt: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent steigen — selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Erhöhung rechtfertigen würde.

In angespannten Wohnungsmärkten haben viele Kommunen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren gesenkt. Ob Ihre Kommune diese verschärfte Grenze anwendet, erfahren Sie bei der jeweiligen Landesregierung oder im Mietspiegel.

Nutzen Sie den Mieterhöhungs-Rechner, um die maximal zulässige Erhöhung für Ihre Situation zu berechnen.

Formvorschriften und häufige Fehler

Eine Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn sie bestimmte Formvorschriften einhält:

Schriftform: Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und von allen Vermietern unterschrieben sein. Eine mündliche Ankündigung reicht nicht.

Begründung: Sie müssen die Erhöhung begründen — durch Verweis auf den Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen. „Ich möchte mehr Miete" reicht nicht aus.

Zustimmungsfrist: Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats. Geht das Erhöhungsverlangen im Januar zu, muss der Mieter bis Ende März antworten. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem Folgemonat (April).

Häufige Fehler:

Mietspiegel falsch angewendet (falsches Baualter, falsche Ausstattungskategorie). 15-Monats-Frist nicht eingehalten. Kappungsgrenze nicht berücksichtigt. Erhöhung per E-Mail statt per Brief (kann unwirksam sein). Nur ein Vermieter hat unterschrieben, obwohl es mehrere Vermieter gibt.

Angespannte Wohnungsmärkte: Sonderregeln

In Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten verschärfte Regeln. Aktuell betrifft das unter anderem: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und viele weitere Städte. Die konkrete Liste legt jedes Bundesland per Verordnung fest.

In diesen Gebieten gilt:

Kappungsgrenze 15 %: Statt 20 Prozent darf die Miete in drei Jahren nur um 15 Prozent steigen.

Mietpreisbremse bei Neuvermietung: Bei neuen Mietverträgen darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (mit Ausnahmen für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen).

Modernisierungsumlage begrenzt: Die monatliche Mieterhöhung durch Modernisierung ist auf 2 bzw. 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren gedeckelt.

Mieterhöhung berechnen — ein Beispiel

Aktuelle Kaltmiete: 850 Euro. Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 1.050 Euro. Letzte Erhöhung: vor 18 Monaten. Kappungsgrenze: 15 Prozent (angespannter Markt).

Maximale Erhöhung (Kappungsgrenze): 850 Euro x 15 % = 127,50 Euro. Neue Miete maximal: 977,50 Euro.

Vergleichsmiete: 1.050 Euro. Da die Kappungsgrenze (977,50 Euro) unter der Vergleichsmiete (1.050 Euro) liegt, dürfen Sie nur auf 977,50 Euro erhöhen. Die restliche Differenz können Sie frühestens nach weiteren 15 Monaten geltend machen.

Mit dem Mieterhöhungs-Rechner können Sie verschiedene Szenarien durchspielen und die maximal zulässige Erhöhung für Ihre konkrete Situation ermitteln.

Fazit

Mieterhöhungen sind im deutschen Mietrecht detailliert geregelt. Kappungsgrenze, Vergleichsmiete, Fristen und Formvorschriften müssen eingehalten werden — sonst ist die Erhöhung unwirksam. Informieren Sie sich vor jeder Mieterhöhung über die geltenden Regeln in Ihrer Kommune und rechnen Sie die zulässige Erhöhung sorgfältig durch.